[시사저널e=길해성 기자]?은마아파트 재건축이 27년 만에 본궤도에 올랐지만 상가와 대단지 구조가 새 변수로 떠올랐다. 통합심의 통과로 행정 절차의 문턱을 넘었으나 400여개 상가 지분 처리와 5900가구 거대 몸집의 이해관계 조정이 실제 착공 시기를 가를 전망이다.
◇ 27년 만에 본궤도···연내 사업시행인가 목표
23일 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합은 사업시행계획 인가를 위한 후속 작업에 박차를 가하고 있다. 연내 사업시행인가를 받고 내년 관리처분인가까지 마무리한다는 계획이다. 이후 이주와 철거를 거쳐 2030년 착공에 들어간다는 로드 야마토게임 맵을 세워둔 상태다.
은마아파트는 1979년 입주한 4424가구 규모 노후 단지다. 1999년 재건축 추진위 결성 이후 안전진단 탈락과 층수 제한 규제에 막혀 수십 년간 표류해 왔다. 전환점은 서울시의 신속통합기획 적용과 층수 제한 폐지였다.

조합은 기존 35층 계획을 49층으로 변경해 사업성을 대폭 릴게임몰 끌어올렸고, 지난달 통합심의를 통과하며 본격적인 사업 추진 기반을 확보했다. 통합심의는 건축·교통·환경 등 8개 분야를 일괄 심의하는 절차다. 조합은 통합심의를 통해 인허가 기간을 약 3개월 단축하는 데 성공했다.




서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. 야마토게임장 / 사진=시사저널E DB


현장에서는 사업 속도에 대한 기대감도 커지고 있다. 노후화와 안전 문제에 대한 우려가 누적된 데다 최근 화재 사고까지 겹치며 조합원 사이에서 재건축 필요성에 대한 공감대가 빠르게 확산된 분위기다. 과거 반복됐던 내부 갈등보다는 조속한 사업 추진에 무게를 두는 흐름이 강해졌다 사이다릴게임 는 평가다.
◇ 400여개 상가 지분···일반분양·분담금 직결
다만 상가 문제는 여전히 변수로 꼽힌다. 은마상가는 부지면적만 6000㎡ 규모로 대치동뿐 아니라 도곡동, 개포동 등을 아우르는 대규모 상가다. 상가 지분만 400여개에 달한다. 해당 지분은 아파트나 상가로 배정되거나 현금청산된다. 업계에서는 상당수가 아파트 배 오션파라다이스다운로드 정을 선택할 가능성이 높다는 분석이다. 지분에 따라 200~300가구에 달할 것으로 예상된다.

문제는 상가 지분의 아파트 전환이 늘어날수록 외부에 판매할 수 있는 일반분양 물량이 줄어들게 된다는 점이다. 일반분양 수입이 감소하면 그만큼 조합원들이 부담해야 할 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 여기에 조합원들의 평형 선택도 변수다. 30평대 소유자가 40평대를 원하면 면적 소모가 커지고 일반분양은 더 줄어든다.




은마아파트?재건축 사업 현황.?/ 그래픽=시사저널e


조합은 상가와 아파트 비용을 분리해 정산하는 '독립정산제'를 도입하고 기존 상가 입지를 유지하는 방안을 제시하며 갈등 최소화에 나선 상태다. 다만 상가의 영업권과 지분 가치 산정 방식 등을 둘러싼 이해관계가 복잡해 협의가 지연될 경우 소송으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다는 지적이 나온다.
◇ 5900가구 대단지···내부 갈등 재점화 변수
대단지 구조도 또 다른 변수로 꼽힌다. 기존 4424가구에서 5893가구로 확대되는 초대형 사업인 만큼 사업이 진행될수록 조합원 간 이해관계 충돌 가능성도 커질 수밖에 없다. 세대 수가 많을수록 평형 배정, 분담금, 이주 방식 등을 둘러싼 의견 차이가 발생할 여지가 크기 때문이다.
실제 대규모 정비사업에서는 사업 후반부로 갈수록 갈등이 재점화되는 사례가 적지 않다. 일부 조합원이 기대보다 불리한 조건을 받을 경우 비상대책위원회 구성 등 조직적인 반대 움직임으로 이어지기도 한다. 이는 사업 일정 지연으로 직결되는 요인이다.
시장 환경도 변수다. 은마아파트 전용 101㎡는 지난해 최고 38억원에 거래됐지만 최근에는 33억원 안팎으로 낮아졌다. 대출 규제와 관망세가 겹치며 가격이 조정되는 흐름이다.
업계 관계자는 "사업 기대감에도 불구하고 외부 여건이 우호적이지 않은 상황에서 분담금 부담까지 현실화될 경우 조합원 이탈 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
◇ "속도보다 관리"···사업시행인가 이후가 분수령

업계에서는 은마 재건축이 이제 인허가를 넘어 이해관계 조정이 핵심인 단계에 들어섰다는 평가다. 사업 속도보다 갈등 관리가 향후 일정의 핵심 변수로 떠올랐다는 의미다.




은마아파트 재건축 조감도.? / 사진=서울시


특히 사업시행인가 이후가 분수령이 될 전망이다. 관리처분계획 수립 과정에서 조합원별 분담금이 구체화되면 이해관계 충돌이 본격화될 가능성이 있어서다. 상가 지분 처리 결과와 일반분양 물량 감소 여부가 확정되는 시점에서 갈등이 집중될 수 있다는 분석이 나온다.
또 이주 단계 역시 변수로 꼽힌다. 5000가구가 넘는 대규모 이주 수요가 한꺼번에 발생할 경우 전·월세 시장과 금융 규제 상황에 따라 일정이 영향을 받을 수 있다. 자금 조달 여건이 악화될 경우 일부 조합원의 이탈이나 사업 지연으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "은마는 이제 사업을 시작할 수 있는 행정적 조건은 갖췄지만 실제 계획대로 완주할 수 있느냐는 별개의 문제"라며 "상가 협의라는 외부 숙제와 내부 갈등 관리를 동시에 풀어내야만 2030년 착공 로드맵이 현실화될 수 있을 것"이라고 말했다.